Decretos 28 y 29: ¿qué cambia si alquilas tu piso?
El decreto 29 sigue en vigor: se convalidó el 12 de noviembre. Tu inquilino puede pedir hasta dos años más y, sin nuevo pacto, la subida anual no pasa del 2 %. El decreto 28 se derogó el 12 de noviembre y no llega a aplicarse.
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¿Qué es el decreto 29/2026 y desde cuándo está en vigor?
Es el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. Se publicó en el BOE el 7 de octubre y entró en vigor al día siguiente, el 8. Se aplica desde entonces, y el 12 de noviembre se convalidó.
Así está cada norma tras la votación del 12 de noviembre de 2026:
- Decreto 29/2026: en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y convalidado el 12 de noviembre.
- Decreto 28/2026: publicado el 7 de octubre de 2026, derogado el 12 de noviembre: no llega a aplicarse.
- Decretos 26/2026 y 27/2026: derogados por el Congreso el 2 de octubre de 2026.
Además de la prórroga y de la subida de la renta, que vemos abajo, el decreto 29 cambia la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo que puedes poner en un contrato:
- Impuestos. No se pueden imponer al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo si él es el obligado tributario.
- Seguro de impago. No se le puede exigir que lo contrate.
- Gastos de gestión. Los de gestión inmobiliaria y formalización del contrato no se le pueden repercutir.
- Salida anticipada. Puede irse pasados seis meses, avisando con 30 días, sin indemnización.
- Alquiler de temporada. Exige una causa real y acreditable escrita en el contrato. Como regla general, no pasa de doce meses, y más de dos contratos seguidos entre las mismas partes lo convierten en vivienda habitual.
- Alquiler por habitaciones. La suma de las rentas no puede superar la del contrato de la vivienda completa.
¿Puede mi inquilino quedarse dos años más?
Sí, si tu contrato cumple las condiciones y él lo pide. La prórroga va por años, hasta un máximo de dos, con las mismas condiciones del contrato. Debe estar al corriente de pago y haberlo estado los ocho meses anteriores.
Quién la pide. El inquilino. Si cumple los requisitos, la disposición final quinta del decreto 29 dice que el propietario tiene que aceptarla.
A qué contratos se aplica. A los de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 en los que:
- la prórroga obligatoria de la ley termine antes del 31 de diciembre de 2028;
- o termine la prórroga tácita de la ley o la tácita reconducción.
Cómo se evita. Solo en estos casos:
- Acordáis otros términos o condiciones.
- Firmáis un contrato nuevo.
- Renováis o firmáis uno nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.
- Comunicas que necesitas la vivienda para ti o para tus familiares, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la ley, con una causa real y acreditada. El decreto no exige que esa necesidad figure en el contrato.
Avisar de que no quieres renovar no está en esa lista. Si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y se aplica la prórroga propia de esas zonas, esa va primero: las dos son incompatibles.
¿Cuánto puedo subir la renta al renovar?
Depende de lo que hagas. En la actualización anual, hasta el 31 de diciembre de 2027 y sin nuevo pacto, el máximo es el 2 %. Si la renta ya supera el índice de referencia aplicable, no sube nada.
Es la pregunta que más nos llega a la caja de la guía, y tiene tres respuestas:
- Actualización anual. Según la disposición final sexta, vale para las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Si hay nuevo pacto, se aplica ese pacto, salvo que la renta supere el límite del índice de referencia. Y si el contrato no tiene pacto expreso de actualización, la ley dice que no se actualiza.
- Prórroga de dos años. Se mantienen los términos y condiciones del contrato en vigor.
- Contrato nuevo. En una zona de mercado residencial tensionado, la renta inicial tiene los límites del artículo 17 de la ley. Si la vivienda está fuera de esas zonas, esos límites no se aplican.
¿Qué cambia con el decreto 28/2026 y cuándo entraría?
No cambia nada: se derogó el 12 de noviembre y no llega a aplicarse. Habría cambiado la renovación de los contratos de vivienda habitual.
Esto es lo que habría cambiado, según el texto del BOE:
- Aviso. El propietario tendría que avisar con al menos seis meses de que no quiere prorrogar; el inquilino, con dos. Si a la entrada en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, bastarían cuatro.
- Indemnización. La mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades, o una por cada año que el inquilino haya vivido allí. Se calculan con el valor superior del sistema estatal de referencia de precios o, si no hay valor para esa vivienda, con la renta vigente.
- Cuándo no se paga. Entre otros casos, si necesitas la vivienda para ti o para tus familiares, siendo persona física; si el inquilino no ha habitado la vivienda más de seis meses en los doce anteriores, sin causa justificada; o si firmáis un contrato nuevo. El motivo tiene que constar en la notificación de preaviso.
- Contratos actuales. Se aplicaría a los vencimientos posteriores a su entrada en vigor. Los avisos de no prórroga enviados válidamente antes de su publicación conservan su eficacia y no dan derecho a esa indemnización.
¿Qué ha pasado en la votación de convalidación?
La Diputación Permanente del Congreso votó los dos decretos el 12 de noviembre. El decreto 29 se convalidó y sigue en vigor. El decreto 28 se derogó y no llega a aplicarse.
La guía de los decretos lo explica caso por caso.
¿Y si quiero vender un piso alquilado?
Puedes venderlo, pero el inquilino tiene derecho a comprar antes que otro: debes notificarle el precio y las condiciones, y tiene 30 días naturales para ejercerlo. Desde el decreto 29, en el contrato no se puede pactar que renuncie.
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Esto dice la ley:
- Notificación. Tiene que ser fehaciente, y sus efectos caducan a los 180 días naturales.
- Si no se notifica bien. El inquilino puede ejercer el retracto: comprar después de la venta, en las condiciones del artículo 25.
- Registro de la Propiedad. Para inscribir la venta hay que justificar esas notificaciones.
- Comprador. Según el artículo 14 de la ley, queda subrogado en los derechos y obligaciones del propietario durante los primeros cinco años del contrato, o siete si el propietario anterior era una persona jurídica.
- Prórroga. La venta no está entre las excepciones a la prórroga de dos años.
- Decreto 28. De haberse aplicado, la indemnización por no prorrogar pasaría al comprador que ocupe tu lugar en el contrato.
Si estás decidiendo entre vender o seguir alquilando, en nuestro servicio de venta empezamos por auditar la vivienda.
¿Qué hago ahora como propietario?
Mira cuándo termina tu contrato y en qué periodo de prórroga está, comprueba si tu inquilino puede pedir los dos años y revisa la subida. Si vas a firmar o a avisar de algo, hazlo con el texto vigente delante.
- Apunta las fechas. Firma, vencimiento y prórroga en la que estás.
- Revisa los pagos. Comprueba si el inquilino está al corriente y lo ha estado los últimos ocho meses.
- Calcula la próxima actualización. Mira qué dice tu contrato, si hay nuevo pacto y si tu renta supera el índice de referencia.
- Si necesitas la vivienda, prepara la causa y su justificante. El artículo 9.3 pide comunicarlo con al menos dos meses de antelación.
- Si firmas un contrato nuevo, quita lo que ya no se puede pactar: el IBI a cargo del inquilino, la obligación de contratar un seguro de impago y la renuncia a comprar antes que otro.
- Antes de avisar de que no renuevas, consulta tu caso: mira el aviso que pide tu contrato y la ley.
Si prefieres que lo llevemos nosotros, así es nuestro servicio de alquiler y gestión.
Esto es nuestra lectura del texto publicado en el BOE y del resultado de la votación del 12 de noviembre de 2026. Es información general y no sustituye al asesoramiento sobre tu contrato.
Los vídeos cortos sobre los decretos
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