La rentabilidad REAL de un piso en alquiler: el cálculo que casi nadie hace
“Este piso da un 6%.” Lo has oído mil veces. En portales, en vídeos de gurús, en la sobremesa familiar. Y casi siempre es mentira — no porque alguien mienta a propósito, sino porque ese 6% es rentabilidad bruta: el número de marketing, no el número de tu cuenta corriente.
La rentabilidad real de un piso en alquiler se calcula en tres capas. La mayoría de los propietarios se queda en la primera. Vamos a bajar hasta el fondo.
Capa 1: la rentabilidad bruta (el número que te venden)
La cuenta de servilleta: renta anual dividida entre precio de compra. Piso que cuesta X, renta que suma Y al año, porcentaje resultante. Fácil, rápida… e inútil para decidir. La bruta sirve para una sola cosa: comparar activos entre sí en una primera criba. Punto. Quien decide una compra con la bruta está comprando a ciegas.
Y ojo con el denominador: el precio de compra real incluye impuestos de la compraventa, notaría, registro y la reforma inicial si la hay. Un piso “barato” que necesita una puesta a punto seria ya no es tan barato. Ese detalle, solo, ya mueve el porcentaje de forma apreciable.
Capa 2: la rentabilidad neta (lo que queda tras los gastos)
Aquí empieza el cálculo adulto. A la renta anual hay que restarle todo lo que el piso te cuesta por el simple hecho de existir y estar alquilado:
Los gastos fijos que no perdonan
- IBI. Todos los años, alquilado o no.
- Comunidad de propietarios. Y no solo la cuota: las derramas existen. Un edificio con ascensor viejo o fachada pendiente es una derrama esperando fecha.
- Seguro de hogar (y de impago, si lo contratas — luego hablamos de esto).
- Mantenimiento y reparaciones. La caldera, la lavadora, la persiana. En una vivienda alquilada, todo lo que se rompe suena a tu teléfono.
- Gestión, si la delegas — y su coste hay que meterlo en el Excel, no esconderlo.
La vacancia: el gasto invisible
El más olvidado de todos. Ningún piso está alquilado el 100% del tiempo para siempre. Entre inquilino e inquilino hay semanas o meses de pintura, pequeñas reparaciones y búsqueda. Cada mes vacío se come una parte relevante de la renta anual. Quien calcula con doce mensualidades al año, todos los años, no está calculando: está deseando. Nuestra opinión: presupuestar la vacancia no es pesimismo, es contabilidad. La sorpresa no es que ocurra — la sorpresa es que te pille sin haberla previsto.
Con todo esto restado, la neta suele quedar sensiblemente por debajo de la bruta. Es normal. Es la realidad. Y todavía no hemos terminado.
Capa 3: la neta-neta (después de Hacienda)
La renta del alquiler tributa en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. De la renta puedes deducir los gastos (intereses de hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización del inmueble…), y sobre el rendimiento resultante, si alquilas como vivienda habitual del inquilino, la ley prevé una reducción.
Aquí toca precisión, porque este punto cambió con la Ley de Vivienda: ya no existe una reducción única igual para todos los contratos. Ahora hay un sistema de reducciones por tramos, donde el porcentaje general es más bajo que el histórico y existen reducciones incrementadas para determinados supuestos (zonas tensionadas con rebaja de renta, inquilinos jóvenes, vivienda rehabilitada…). El porcentaje concreto que te aplica depende de tu contrato, de tu inquilino y de dónde esté el piso — así que verifícalo para TU caso antes de dar nada por hecho, porque la diferencia entre supuestos es considerable.
Lo importante para el cálculo: la neta-neta — lo que de verdad engorda tu patrimonio después de impuestos — es el único número que permite comparar un piso en alquiler con cualquier otra inversión. Todo lo demás es conversación de barra de bar.
El factor que revienta cualquier Excel: el mal inquilino
Puedes clavar todas las capas anteriores y que un solo error las pulverice: elegir mal al inquilino. Un impago prolongado no es “unos meses sin cobrar”. Es meses sin ingresos mientras sigues pagando IBI, comunidad y quizá hipoteca; es un procedimiento con sus plazos; es, a veces, recuperar la vivienda en un estado que exige reforma. En una gestión reciente en el corredor Madrid–Segovia acompañamos a un propietario que había alquilado por su cuenta “a la primera persona que pagó la fianza rápido”: entre impago, recuperación y puesta a punto, perdió el equivalente a varios años de la rentabilidad que creía tener. Su 5% teórico se volvió negativo. Un solo inquilino mal filtrado vale más que cualquier décima de rentabilidad arañada en la negociación de compra.
”Garantizar el impago” no es “evitarte todos los problemas”
Matiz importante, porque se vende mucha tranquilidad en frasco pequeño. Un seguro de impago (que en general recomendamos valorar) cubre lo que cubre: rentas impagadas según póliza, ciertos daños, cierta defensa jurídica. Lo que NO hace es seleccionar bien al inquilino, mantener el piso, gestionar la relación para que el bueno se quede años, renovar con criterio ni evitarte la rotación — que, recuerda, es vacancia, y la vacancia no la cubre ninguna póliza. El seguro es un airbag. Conducir bien sigue siendo cosa de quien gestiona. Confundir las dos cosas es carísimo.
Haz el cálculo completo (aunque duela)
Los datos de nuestro Observatorio del Mercado son tozudos en esto: la diferencia de resultado entre dos pisos similares en la misma zona la marca menos la compra y más la gestión — selección de inquilino, mantenimiento preventivo, renovaciones bien negociadas y vacancia mínima. La rentabilidad no se encuentra: se construye año a año.
Si quieres profundizar por tu cuenta, en el grupo publicamos la Guía del Propietario, con criterio práctico sobre alquiler sin humo ni letra pequeña. Y si tienes varios inmuebles y quieres mirar la foto completa — qué mantener, qué rotar, qué reestructurar —, eso ya es terreno de gestión patrimonial.
¿Y si prefieres que el Excel completo — capas, vacancia, fiscalidad y filtro de inquilino incluidos — lo hagamos nosotros con tu piso concreto? Para eso estamos.