¿Se puede vender una casa con hipoteca?
Sí. Puedes vender tu casa con la hipoteca pendiente: lo normal es cancelarla el mismo día de la firma, con el dinero del comprador. También cabe que el comprador se subrogue, si el banco lo acepta.
Lo que importa es el orden: saber cuánto debes antes de poner precio, y cerrar con el banco la fecha de la firma antes de firmar las arras.
¿Cómo se vende una casa hipotecada, paso a paso?
- Pide al banco cuánto debes. Un certificado del saldo pendiente para cancelar en una fecha concreta. Si le dices que quieres devolver el préstamo antes de tiempo, el banco tiene tres días hábiles para darte por escrito lo que te costaría (artículo 23.2 de la Ley 5/2019).
- Calcula lo que te queda. Precio de venta, menos la deuda, menos la comisión de cancelación si la hay, menos los gastos y los impuestos de vender. Lo contamos en qué se paga al vender una casa.
- Firma las arras con esa cuenta hecha. Con un plazo que dé tiempo a que el banco prepare la cancelación y a que el comprador tenga su hipoteca.
- Avisa al banco de la fecha de la notaría. Ese día, una parte del precio va directamente al banco y la deuda queda pagada. El resto, para ti.
- Cancela la hipoteca en el Registro. Pagada la deuda, la hipoteca sigue inscrita hasta que se cancela con su escritura. Pacta en las arras quién se encarga y quién lo paga: como la deuda es tuya, lo habitual es que lo pague el vendedor.
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca al vender?
Depende de tu escritura. El banco solo puede cobrarte una comisión por devolver antes de tiempo si está pactada, y nunca más de la pérdida que le causes ni de estos límites, para préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019:
- Tipo variable: hasta el 0,15 % de lo que devuelves si es en los cinco primeros años, o hasta el 0,25 % si es en los tres primeros. El contrato elige una de las dos, no las dos.
- Tipo fijo: hasta el 2 % en los diez primeros años y hasta el 1,5 % a partir de ahí.
Ejemplo: te quedan 120.000 € de una hipoteca a tipo fijo firmada hace seis años. La comisión no puede pasar de 2.400 €, y solo si tu escritura la recoge.
Si tu hipoteca es anterior a esa fecha, la cuenta es otra: mira tu escritura o pídeselo al banco por escrito.
¿Y si el comprador se queda con mi hipoteca?
Se puede, y se llama subrogación: el comprador pasa a deber lo que debías tú. Pero no basta con que lo pactéis entre vosotros. Según el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, solo quedas libre de la deuda si el banco da su consentimiento.
En la práctica es poco frecuente: casi todos los compradores llegan con su propia financiación. Y si el banco no te libera, sigues debiendo aunque ya no tengas la casa.
¿Qué pasa si debo más de lo que me pagan?
La venta no borra la deuda. Si vendes por menos de lo que debes, tienes que poner la diferencia el día de la firma, o pactar antes con el banco cómo la pagas. Hazlo antes de firmar las arras, no después.
Error frecuente: poner precio y firmar arras sin el certificado de deuda en la mano. Si al final la cuenta no sale, o el banco no tiene lista la cancelación el día de la notaría, el problema ya no es tuyo solo: es también de tu comprador, y las arras están firmadas.
Fuentes: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 23, BOE (información en tres días hábiles y límites de la comisión). Ley Hipotecaria, artículo 118, BOE (subrogación del comprador con consentimiento del banco).
Esto es nuestra lectura de las normas citadas a 5 de noviembre de 2026. Es información general y no sustituye al asesoramiento sobre tu hipoteca y tu escritura.
Otras preguntas
¿Necesito permiso del banco para vender mi casa hipotecada?
Para vender, no. Pero la hipoteca sigue pegada a la casa hasta que se cancela, y ningún comprador con su propia financiación la acepta con esa carga. Por eso se cancela en la misma firma.
¿Qué es una casa hipotecada?
Una casa con una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad. Responde de la deuda aunque cambie de dueño, hasta que la hipoteca se paga y se cancela en el Registro.
¿Tengo que pagar comisión al banco si vendo antes de terminar la hipoteca?
Solo si tu escritura la recoge, y con los límites de la ley: en un préstamo firmado desde el 16 de junio de 2019, como mucho el 2 % de lo que devuelves en uno a tipo fijo durante los diez primeros años.
¿Y si debo más de lo que me pagan por la casa?
La venta no borra la deuda. Tienes que poner la diferencia el día de la firma, o pactar con el banco cómo la pagas, antes de firmar las arras.
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