¿Qué se paga al vender una casa?

Vendes tu casa por 300.000 euros. Lo que te llevas no son 300.000: es lo que queda después de esta lista.

¿Qué impuestos paga el vendedor?

• IRPF, por la ganancia. No por lo que cobras, sino por la diferencia entre lo que te costó la casa y lo que te dan por ella, descontando los gastos de la compra y de la venta (artículo 35 de la Ley del IRPF). Se declara en la renta del año siguiente.
• Plusvalía municipal. La paga quien vende, por la subida del valor del suelo (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales). Se calcula por los años que has tenido la casa y depende de tu ayuntamiento.
• IBI. Lo paga quien era dueño el 1 de enero (artículos 63 y 75 de la Ley de Haciendas Locales). Si vendes en junio, el recibo del año es tuyo, salvo que pactéis que el comprador te devuelva su parte.

El impuesto de la compra (el de transmisiones) no es tuyo: lo paga el comprador.

¿Y los gastos?

• Notaría. La escritura de venta la paga el vendedor y la primera copia, el comprador, salvo pacto (artículo 1455 del Código Civil).
• Cancelación de la hipoteca, si la tienes: la comisión, si tu escritura la recoge, y la cancelación en el Registro. Lo contamos en ¿se puede vender una casa con hipoteca?
• Comunidad. En la escritura declaras si estás al corriente y aportas el certificado de la comunidad (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Lo que debas, se descuenta del precio.
• Certificado energético. Sin él no puedes ni anunciar la casa: lo explicamos en ¿es obligatorio el certificado energético para vender?
• Agencia, si vendes con una. Lo que se pacte.

¿Cuánto IRPF se paga por la ganancia?

La ganancia va a la parte del ahorro de la renta, por tramos. A 5 de noviembre de 2026, sumando la parte del Estado y la de la comunidad autónoma (artículos 66 y 76 de la ley):

• Hasta 6.000 €: 19 %.
• De 6.000 a 50.000 €: 21 %.
• De 50.000 a 200.000 €: 23 %.
• De 200.000 a 300.000 €: 27 %.
• Más de 300.000 €: 30 %.

Dos casos en los que no se paga por la ganancia de tu vivienda habitual: si tienes más de 65 años (artículo 33.4.b), o si reinviertes todo lo que obtienes en otra vivienda habitual (artículo 38). Si reinviertes una parte, queda fuera esa parte.

Un ejemplo con 300.000 euros

Compraste la casa en 2010 por 180.000 €, con 15.000 € de impuestos y notaría. Ahora la vendes por 300.000 € y pagas 9.000 € de agencia y escritura. No es tu vivienda habitual y no tienes hipoteca.

• Ganancia: 300.000 − 9.000 − 180.000 − 15.000 = 96.000 €.
• IRPF: 6.000 al 19 % (1.140 €), 44.000 al 21 % (9.240 €) y 46.000 al 23 % (10.580 €). En total, 20.960 €.
• Lo que te llevas: 300.000 − 9.000 − 20.960 = 270.040 €, menos la plusvalía municipal, que depende de tu ayuntamiento y de los años que la has tenido, y menos el IBI del año si no lo pactas.

Si la casa ha estado alquilada, las amortizaciones que te dedujiste en la renta rebajan el valor de compra y suben la ganancia.

Error frecuente: hacer la cuenta con el precio de venta y no con la ganancia. O al revés: olvidarse de que la plusvalía municipal y el IRPF son dos impuestos distintos y se pagan los dos.

Esto es nuestra lectura de las normas citadas a 5 de noviembre de 2026. Es información general y no sustituye al asesoramiento fiscal sobre tu caso: la reinversión y las amortizaciones tienen condiciones que conviene mirar con tu asesor.

Otras preguntas

¿Quién paga la notaría al vender una casa?

Si no pactáis otra cosa, el vendedor paga la escritura y el comprador la primera copia y lo que viene después, como el Registro. Lo dice el artículo 1455 del Código Civil.

¿Quién paga el IBI del año en que vendo?

El impuesto se devenga el 1 de enero y lo paga quien era dueño ese día. Podéis pactar en el contrato que el comprador te devuelva la parte del año que le toca.

¿Se paga IRPF si vendo mi vivienda habitual y compro otra?

Puedes dejar fuera la ganancia si reinviertes todo lo que obtienes en una nueva vivienda habitual, con las condiciones del reglamento. Si reinviertes solo una parte, queda fuera solo esa parte.

¿Tengo que pagar las deudas de la comunidad antes de vender?

En la escritura tienes que declarar si estás al corriente y aportar el certificado de la comunidad. Lo que debas, se suele descontar del precio en la misma firma.